Выгодный бизнес — сдача в аренду коммерческой недвижимости. Тонкости и нюансы. Бизнес на сдаче помещений и квартир в аренду Свой бизнес сдача в аренду помещений

Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгодными, если соблюсти ряд условий. Среди них - выбор надежных арендаторов, удачного местоположения и юридически верно составленный договор.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение

Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

• Магазины
• Компании, которым нужен офис
• Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail

Street retail - это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их. При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

• Расположение на правой стороне от основного движения
• Первый этаж или полуподвал
• Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
• Возможность перепланировки

Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.

Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто. Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок.

Вариант № 2: помещение под офис или магазин

Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.

Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

• На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
• Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
• Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям - это хороший вариант дохода. При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры.

Помните, что предоставление в аренду склада - это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2 - Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

• Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
• Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
• Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки - не ниже 3,5 метра.
• Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.

Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.

Как правильно оформить взаимоотношения с арендаторами

В договоре аренды указывается местоположение объекта недвижимости: адрес, площадь, данные о регистрации бизнеса, срок аренды, размер арендной ставки и способ оплаты.

Согласно действующему российскому законодательству, повышать арендную плата можно не чаще 1 раза в год. Максимальный уровень повышения ставки и время, за которые вы будет предупреждать арендатора об этом, нужно прописать в договоре.

Сумма платы за аренду может быть указана в рублях, долларах или евро. Однако расчет производится только в рублях. Если арендная ставка привязана к иностранной валюте, в договоре нужно указать, что оплата осуществляется в рублях по курсу Центробанка в день оплаты.

Важный момент: если арендатор выполняет ремонт сданного ему помещения, он признается «необходимым улучшением».

Это означает, что если такие изменения не запрещены договором, то арендатор может требовать возмещения расходов или включениях их в счет арендной платы, вне зависимости от согласия владельца помещения.

Тщательно проработайте договор, лучше всего подключив профессионального юриста. Укажите обязательства арендатора и штрафы за их нарушение. Например, если арендатор задерживает оплату или нанес вред вашему имуществу.

Если договор аренды недвижимости заключается более чем на 364 дня, его необходимо зарегистрировать в территориальном подразделении ФРС (Росрегистрации). При подписании договора на неопределенный срок госрегистрация не нужна.

По закону срок регистрации договора составляет не более 30 дней, если вы предоставили полный пакет документов.

После подписания акта приемки-передачи между владельцем помещения и арендатором помещение считается сданным в аренду. Обязательно подробно укажите в этом документе состояние объекта недвижимости, чтобы избежать спорных ситуаций в случае порчи имущества. Вместе с помещением передается техпаспорт на объект.

Преимущества и недостатки арендного бизнеса

Это единственный вид бизнеса, где мы можем говорить о пассивном доходе. Главный плюс такого бизнеса заключается в том, выбрав подходящих арендаторов и оформив долгосрочные договоры, вы сможете получать прибыль без каких-либо активных действий.

При этом необходимо понимать, что доход будет зависеть от успешной деятельности арендаторов. Вам потребуется контролировать их работу и следить, чтобы помещение содержалось в должном состоянии.

Среднее время окупаемости вложений - 7 лет, при условии, что удастся быстро найти надежных арендаторов.

Главное здесь заранее оговорить все нюансы деятельности и прописать условия передачи активов в договоре купли продажи. Это позволит снизить риски.

У нас есть каталоги, где вы найдете актуальные предложения в вашем городе:

• Предложения арендного бизнеса в Москве
• Варианты действующих объектов для Санкт-Петербурга
• Готовый арендный бизнес

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

• недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
• задержки ежемесячных платежей и других выплат;
• использование арендуемой недвижимости не по назначению;
• порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
• споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Правовая основа аренды коммерческой недвижимости

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

Аренда коммерческой недвижимости

Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.

За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.

Этапы сдачи недвижимости

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Определяемся со стоимостью аренды

Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.

Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.

Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :

• площадь сдаваемого помещения;
• существующая планировка;
• состояние объекта;
• наличие предметов мебели и коммуникаций;
• месторасположение объекта;
• наличие обустроенных парковок;
• транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
• трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).

Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.

Поиск арендатора

Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.

После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.

Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.

Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .

Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.

Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.

Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.

Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.

Особенности сдачи больших и маленьких помещений

Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .

Для сдачи помещения небольшой площади :

Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство

1. Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
2. Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).

Сдача помещения большой площади :

Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.

Подписание договора

Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.

Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:

• идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
• адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
• регистрационная информация;
• срок действия договора;
• размер арендной платы и регламент ее внесения.

К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.

Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Возможные риски при сдаче помещения в аренду

Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.

Нецелевое пользование помещением

В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.

Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.

Повреждение имущества

Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.

Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).

Арендатор отказывается вносить арендную плату

Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

• сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
• если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

• 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
• А кто клиент?
• Стратегия инвестирования в мини-офисы
• На какую длительность - месяц, сутки, час?
• Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
• Как сделать офис из квартиры?
• Дополнительных вложений не будет!
• У меня нет недвижимости и я не смогу!
• Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями 🙂

На какую длительность - месяц, сутки, час?

Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются. Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).

Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.

Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц

Для инвесторов проекта Территории Инвестирования Роман Котов провел мастер-класс, на котором раскрыл ключевые фишки и бизнес-модели инвестирования по этой технологии. Вы можете скачать его здесь

Как сделать офис из квартиры?

Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.

Правильным решением будет:

• Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
• Сделать соответствующий ремонт
• Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями

Дополнительных вложений не будет!

И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» - чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.

Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:

• Пожар
• Потоп
• Происки конкурентов
• Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее

Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.

У меня нет недвижимости и я не смогу!

А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на аукционах по банкротству можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.

Торги и аукционы по банкротству - суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству. Более подробно читайте в статье по этой теме.

А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.