Каков состав управляющей компании ЖКХ – структура организации, главные отделы и какие должности включает ее штат? Сколько получают сотрудники в сфере жкх Кто работал в управляющей компании

Структура управляющей компании ЖКХ, ее схема и наличие в ней тех или иных подразделений и должностей зависит от размера самой компании и количества домов, которые находятся под ее управлением.

Стоит рассмотреть обобщенную, типовую схему организационной структуры , которая может меняться и корректироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Справка! Руководство отведено , однако эта должность может носить и другое название (например, ). В его обязанности входит множество действий, связанных с организацией эффективной работы компании.

В крупных управляющих компаниях, кроме основного руководителя, предусмотрено еще несколько, которые закреплены за отдельными территориями. Они называются начальниками участка и выполняют те же функции, что и директор компании, но только в отношении отдельной группы домов.

В этом случае на каждом участке предусмотрена своя диспетчерская и аварийная служба, что позволяет решать возникающие проблемы локально.

К основным направлениям работы начальника участка относятся:

• взаимодействие с собственниками жилья, которое находится на закрепленной за ним территории;
• контроль за соблюдением правил и норм техники безопасности и охраны труда;
• организация на участке обслуживающих и ремонтных работ;
• взаимодействие с государственными и контрольными органами;
• контроль за работой персонала управляющей компании, прикрепленного к участку.

Что касается директора, то он в этом случае руководит в целом работой предприятия и распределяет выполнение функций по различным отделам и должностям. Функции начальника участка во многом схожи с обязанностями директора УК, но распределены более локально и детально прописаны в его должностной инструкции.

Конкретные обязанности каждого работника должны быть закреплены в их должностных инструкциях. Все рабочие места и должности, которые имеются в управляющей компании ЖКХ, закреплены в специальном документе – . Его наличие обязательно для любой УК.

Помимо количества рабочих мест, в штатном расписании также указываются тарифные ставки, надбавки и оклады, предусмотренные для каждой должности.

Типовая организационная структура УК является функциональной , то есть в ней предусмотрено наличие нескольких подразделений, выполняющих свои обобщенные функции. Стоит рассмотреть более подробно эти функции, а также подразделения и должности, которыми они реализуются.

Технический контроль

Важным направлением работы каждой управляющей компании является технический контроль и надзор за состоянием жилищного фонда, который включает в себя:

Называться такое подразделение может по-разному: например, технический отдел или отдел технического надзора. Возглавляет его замдиректора по производству или .

Штат УК, обслуживающий жильцов

Штат управляющей компании ЖКХ может включать себя различные должности — все зависит от ее величины и количества МКД, которые она обслуживает. Есть определенные должности, которые обязательно должны присутствовать в штате УК, если она планирует предоставлять качественные услуги.

Диспетчер

Диспетчер принимает заявки от жильцов домов, которые находятся под управлением УК, и передает их на рассмотрение в другие структурные подразделения. Кроме этого, согласно должностной инструкции, диспетчер УК обязан выполнять следующие действия:

Диспетчер несет ответственность за невыполнение обязанностей, указанных в его должностной инструкции.

Слесарь-сантехник

Сантехник управляющей компании должен следить за работой и исправностью систем тепло- и водоснабжения, а также принимать необходимые меры по предотвращению поломок или их устранению.

Справка! Согласно инструкции, сантехник должен оформлять заказы на необходимые ему в работе инструменты, запасные детали и материалы и нести ответственность за их разумное и аккуратное использование.

Он может подавать на рассмотрение руководству УК предложения по улучшению рабочего процесса и требовать для себя комфортных условий труда. Как и любой сотрудник УК, сантехник несет ответственность за нарушение приказов руководства, несоблюдение дисциплины и невыполнение своих обязанностей , регламентированных должностной инструкцией.

Электрик

Его главной задачей является контроль за работой электросетей и устранение каких-либо поломок или неполадок в ее функционировании.

Согласно должностной инструкции, обязанности электрика УК заключаются в следующем:

Человек, занимающий эту должность в УК, несет ответственность за невыполнение обязанностей, регламентированных должностной инструкцией. Также он будет отвечать за все правонарушения, которые могут возникнуть в результате его трудовой деятельности .

Дворник

Дворник УК следит за чистотой придомовой территории того участка, который закреплен за ним. Согласно должностной инструкции, дворник должен не только убирать. Человек в этой должности обязан:

• иметь навык использования инструментов противопожарной безопасности;
• знать размер и особенности территории, которую он обслуживает;
• знать телефоны всех аварийных служб.

Если вам кажется, что дворник только заметает двор вашего МКД — вы неправы. Узнайте из нашей о том, какими обязанностями и правами обладает этот человек и за что он ответственен согласно должностной инструкции!

Финансовое обеспечение

Второе важное и обширное направление работы УК – это финансово-экономическая деятельность, которая реализуется путем выполнения таких задач:

Обратите внимание! Отдел, отвечающий за финобеспечение может носить название бухгалтерии, финансового, экономического или финансово-экономического отдела. Также возможно функционирование сразу нескольких отдельных подразделений, выполняющих такие функции.

Его главой является финансовый (коммерческий) директор или главный бухгалтер управляющей компании. Кроме этого, в состав управляющей компании ЖКХ могут быть включены такие должности:

• экономист – проводит расчеты по объемам ресурсопотребления и установлению стоимости тех или иных услуг, которые оказывает населению УК;
• бухгалтер – ведет бухгалтерский учет на предприятии, подготавливает к сдаче необходимую документацию и передает ее в налоговые органы.

Помните, что это лишь примерный штат. Объем функций, которые выполняются в данном отделе, достаточно обширен, а их роль очень важна, ведь правильные расчеты тарифов и услуг являются залогом получения прибыли компанией и удовлетворенности жильцов.

Правовая деятельность

Последнее важное направление работы УК – это договорно-правовая деятельность, основными заданиями которой являются:

Этот отдел чаще всего носит название юридического или правового. Его наличие предусмотрено далеко не всегда – в большинстве случаев УК заключает договор со сторонней юридической компанией на оказание подобных услуг.

Ведение делопроизводства в УК

Правильное оформление документации – важная часть работы каждого предприятия, и УК не является исключением. Поскольку объем документооборота в компании обычно большие, заниматься этим должен квалифицированный сотрудник, имеющий соответствующее образование и опыт работы в этой сфере.

Отвечать за делопроизводство УК могут сотрудники в таких должностях:

• секретарь;
• делопроизводитель;
• деловод;
• помощник директора;
• администратор.

Независимо от названия должности, функции у данного работника будут схожими:

Если УК небольших размеров, часть этих функций может быть возложена на других сотрудников компании: диспетчера, .

Часть функций по осуществлению делопроизводства в УК может быть передана и начальнику абонентского отдела, который занимается следующим:

• отвечает за заключение договоров между УК и жильцами МКД;
• контролирует корректность начисления платежей;
• назначает контролеров на вверенный ему участок;
• следит за задолженностями жильцов перед УК, при необходимости — готовит документы для взыскания с них дебиторской задолженности;
• подготавливает отчетность по работе своего отдела.

Оформление документации в УК должно осуществляться с учетом всех установленных требований и нормативов.

Примерами специфических документов, которые оформляются в управляющих компаниях, могут быть:

1. Заявление в УК (может предоставляться жильцами в различных целях).
2. Отчет о проведенных расчетах с поставщиками и подрядчиками.
3. Расчетно-платежный документ.
4. Протокол общего собрания учредителей УК.
5. Журналы регистрации выполненных работ и т.д.

Кроме этого, управляющая компания обязательно должна регистрировать все заявления и жалобы , поступившие от жильцов, а также о принятых для их устранения мерах.

Чаще всего эта информация фиксируется в специальных журналах, которые должны быть прошиты и пронумерованы в соответствии с установленными требованиями.

Для упрощения ведения делопроизводства в организации, нужно заранее позаботиться о подготовке шаблонов различных документов . Например, сделать готовые бланки, заявления и акты, которые в случае необходимости можно легко распечатать и быстро заполнить.

Отдел по работе с населением

Отдельным структурным подразделением УК является отдел по работе с населением, более привычное для граждан название которого – паспортный стол. В обязанности сотрудников паспортного стола входит:

• Выдача или замена паспорта.
• Подготовка и оформление документов, связанных с постановкой и снятием граждан с регистрации в определенной квартире (в том числе и первичная постановка на учет новорожденного ребенка).
• Выдача жильцам на основании их заявок справок и других подтверждающих документов (например, выписок из домовой книги).

Оформляет все необходимые документы на основании обращений граждан, выдает их и ведет необходимую отчетность.

Важно! Подчинение паспортного стола двойное – с одной стороны, конкретной УК, с другой – ГУВМ МВД.

Организационная структура УК, как и любой другой компании, зависит от масштабов ее деятельности и многообразия выполняемых функций. Основными направлениями работы УК является техническая, финансовая и правовая.

При разработке организационной структуры конкретной компании нужно ориентироваться именно на эти направления, предусматривая наличие соответствующих должностей и отделов.

Постоянный рост тарифов ЖКХ, непрозрачность тарифов, низкое качество оказываемых услуг, плохое содержание подъездов и даже пьяные сантехники - таковы основные претензии жителей к своим управляющим компаниям.

Большинство домов в Москве обслуживает ГБУ «Жилищник», но в Подмосковье рынок не консолидирован - здесь работают десятки управляющих компаний, которые жильцы привлекают по договору. Они оказывают целый спектр услуг - от отопления квартиры до установки детской площадки. The Village попросил работника управляющей компании рассказать, как на самом деле устроен этот бизнес.

О недоделанных новостройках

Я работаю в управляющей компании в ближнем Подмосковье. Де-факто наша компания аффилирована с застройщиком, мы работаем в основном с новостройками и занимаемся выдачей ключей собственникам. Обычно дома в новостройках сдаются неготовыми. Довольно распространенное явление - отсутствие, например, пожарных кранов на этажах или чего-то еще, что люди не могут заметить. По сути это создает угрозу аварийной ситуации.

Мы даем жителям ключи до разрешения на ввод в эксплуатацию на условиях, что они будут проводить там строительные работы, но не жить. Поэтому в каких-то квартирах могут жить строители, которые делают ремонт в соседней. Двери хлипкие: ногой выбить можно. И женщины легкого поведения туда приходят, всякое бывает. Однажды собственник пришел в квартиру, а у нее взломана дверь и на видном месте лежат чьи-то трусы.

Когда жители принимают квартиру, они подписывают акт приема-передачи. Но на практике, когда квартира принимается, не видно всех недостатков. Например, негерметичность балкона можно обнаружить, когда начинаются дожди и холода. Было такое, что у людей изнутри балкона все промерзло, образовался лед, но акт они уже подписали, поэтому предъявить ничего не могут. При сдаче может отсутствовать уплотнение на пластиковых балконных дверях, тогда они не до конца закрываются или начинают свистеть. Со временем житель это замечает, но наш ответ таков: если он подписал акт об отсутствии претензий к строительным недоделкам, то ему нужно обратиться к производителю. После подписания этого акта политика компании заключается в том, чтобы отказать в ответ на любую претензию жильца в любом случае. Бывает, жильцы правы, но мы находим повод либо для затягивания процесса, либо для полного отказа. Мы должны отвечать на запрос две недели, но по факту ответ может прийти и через месяц - просто он оформляется задним числом.

У нас есть договоренность с застройщиком по выдаче ключей. Мы выдаем их при условии совершения авансового платежа на четыре месяца вперед (порядка 15–20 тысяч рублей), прохождения стройконтроля и согласования электропроекта с управляющей компанией. Хотя де-юре они не обязаны это делать – это просто выкачивание денег. Но мы с застройщиком прописали такие условия в договоре: если люди не хотят платить, мы отсылаем их к застройщику. А застройщик говорит, что ключи передал управляющей компании. Остается решать дело через суд. А кому это надо, если суд идет порядка двух-трех месяцев? Никто с этим не запаривается.

Насколько я знаю, у каждого застройщика есть своя аффилированная управляющая компания. Так деньги не утекают в другое место. Если компания не будет иметь отношения к застройщику, то она такой дом просто не примет, потому что часто после строителей остаются косяки, которые видны техническим специалистам.

По закону застройщик назначает управляющую компанию, но по истечении определенного промежутка времени орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору новой, а потом она должна провести собрание собственников. Но обычно никаких конкурсов не проводится. Когда управляющая компания понимает, что голосов за нее будет достаточно, какой-нибудь лояльный житель устраивает собрание.

Куда на самом деле идут коммунальные платежи

Отчисления, которые делают жильцы, делятся на коммунальные платежи и оплату содержания и текущего ремонта жилого фонда. В Подмосковье вообще плата за коммунальные услуги одна из самых высоких по стране. Управляющая компания является оператором платежей, а также ей напрямую перечисляются деньги за содержание и текущий ремонт дома.

Коммунальные платежи проходят через расчетный центр. Жильцы платят туда, далее они идут в управляющую компанию, а она уже перечисляет деньги ресурсоснабжающим организациям. Счетчики воды и электроэнергии установлены не во всех квартирах. Если счетчики не установлены, то люди платят по определенным тарифам. Но смысл в том, что общедомовые счетчики-то работают и считают, сколько всего начислено по дому. Ресурсоснабжающая компания, которая поставляет в дом, например, отопление, требует деньги по этому счетчику, а собирают все равно по тарифам. Получается, люди без счетчиков тратят больше, они платят не только за свою квартиру, но и за общедомовые нужды. Часто по ним выставляется одна сумма, а на самом деле она не соответствует действительности. Проверить это самостоятельно жители никак не могут. Они, конечно, могут написать в инспекцию, но чтобы до этого докопаться, нужно задавать правильные вопросы.

Тарифы на содержание и текущий ремонт устанавливает орган местного самоуправления, а тарифы на коммунальные услуги устанавливаются на уровне Московской области. Тарифы зависят от количества лифтов в доме и других факторов, но в среднем составляют около 40 рублей за квадратный метр. Если умножить это на площадь дома, то получаются большие деньги. По идее, это все должно содержаться в идеальном состоянии. А у нас развит, скажем так, правовой нигилизм: не все люди знают, не все хотят копаться в законодательстве и выяснять, как должно быть. Элементарно: на фасаде дома, если он облицован плиткой, не должно быть сколов. Если есть скол, плитку нужно срочно заменить или заделать. Но до этого никому нет особого дела, хотя это большие деньги. Если бы все эти деньги действительно уходили на содержание и текущий ремонт, тогда дома были бы чуть ли не золотые! Кстати, за капитальный ремонт денег мы не получаем. Они идут в региональный фонд капитального ремонта.

О тысяче жалоб и конфетах для жилинспекции

В компании есть генеральный директор, заместитель гендиректора, отдел по работе с клиентами, бухгалтерия, юридический отдел, инженерная служба. В службе есть ответственный по определенному участку, где он контролирует все работы и выдает зарплату рабочим. Поскольку у гастарбайтеров, как правило, банковских карточек нет, им все выдается на руки. Я сам не видел, но думаю, что управляющие тоже что-то себе оставляют.

Полиция и органы УФМС жестко следят за нами, поэтому мы обязательно берем людей, имеющих разрешение на работу, чтобы все было законно. Бывает, сантехники пьянствуют. Это общераспространенная проблема, и жители на это жалуются, а ответ стандартный: была проведена проверка, факты, изложенные в заявлении, не подтвердились.

Жители вообще очень часто пишут в Государственную жилищную инспекцию. Но инспекторы ГЖИ поделены по районам. В нашем районе был определенный инспектор, с которым у нас были хорошие отношения: чай попить, конфетками покормить. Поэтому мы знали заранее, зачем и куда придут с проверкой. Тогда нарушения либо быстро устранялись, либо находился какой-то законный повод, по которому можно отмазаться. Например, вывешивается объявление о том, что в данном подъезде проводятся строительные работы. Раз работу проводят, то за недоделки не могут привлечь к ответственности. Управляющая компания, конечно, следит за своими работниками, но не сильно - на некоторые косяки просто закрывают глаза.

Есть несколько категорий жителей. Есть сумасшедшие, которые по каждому поводу пишут в инспекцию. Есть довольно грамотные, подкованные жители - с этими стараются особо не конфликтовать. Обычно их претензии рассматриваются в первую очередь, потому что они по делу. Если не исправить, то управляющую компанию могут оштрафовать. За несколько нарушений могут отозвать лицензию. Был у нас один житель, который приходил и просто орал на нас. Мы ему дали стул - он так на нем прыгал, что стул сломался. При этом при соседях он ведет себя очень адекватно. Таких жителей стараются переманивать на свою сторону другие управляющие компании, когда соревнуются за конкретный дом. Но основная масса пассивна. Они просто платят и платят.

Жалоб приходит много: порядка 2 тысяч в месяц. Потом они распределяются по отделам. Если не жалуются куда-то выше, на эти сообщения не особо реагируют. Например, жители присылают кучу жалоб на неправильные начисления. Не все знают, что если не дают воды больше 24 часов, то можно подавать на перерасчет. Но для этого нужно составить акт - это прописано в договоре с управляющей компанией. Соответственно, если житель просит прийти кого-то из нашей организации и составить акт, то это не в наших интересах и никто к нему не приходит. Но жители находят выход: они собираются группой из нескольких квартир, составляют акт, подписывают, а потом отправляют эту претензию в управляющую компанию и в жилищную инспекцию. Часто пишут о том, что сотрудники на просьбы не реагируют, по-хамски обращаются, но на это мы даже не смотрим.

Судов тоже достаточно: стабильно один раз в неделю бывает заседание. Обычно жильцы судятся по всяким мелочам типа перерасчета, но в большинстве случаев они суды проигрывают, потому что фактуры у них не хватает. Но есть и более крупные дела, которые обычно решаются до суда, иногда там задействуют службу безопасности.

Об отжиме домов и отношениях с властью

При всех проблемах сменить управляющую компанию очень трудно. Жители не могут сами организоваться: все работают, и всем пофигу. Один-два человека с каждого дома стабильно скандальные. Они, конечно, пытаются что-то сделать, но никто не реагирует.

При этом конкуренция между управляющими компаниями очень высокая.
В Москве почти все занято ГБУ «Жилищник», вот у них точно не вариант отжимать дома. Есть небольшой процент новостроек, куда еще можно заходить, но только по согласованию с префектурой. По факту все дома в нашей местности негласно поделены. Чаще всего у местной власти есть какая-то дружественная управляющая компания, которая забирает себе часть домов. Орган местного самоуправления более тесно сотрудничает с жилищной инспекцией - при желании можно помешать работать управляющей компании, а ее дома предложить другой. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников квартир. Но организовать это очень сложно.

Это как предвыборная гонка. Есть черный пиар, когда конкурирующая компания начинает разбрасывать листовки с текстом вроде «ваша управляющая компания ужасная, зачем она вам нужна» - на это тратят большие средства. Другие приходят к жителям спрашивают, что их не устраивает, все быстро устраняют, а потом просят проголосовать. Они голосуют. Наша управляющая компания так отжимала дома у других, и у нас пытались отжать.

В отношениях с властью распространена услуга за услугу. Когда управляющие компании конфликтуют между собой и орган местного самоуправления встает на чью-то сторону, то права та управляющая компания, на чьей стороне местная власть. Чиновники, в свою очередь, могут попросить в преддверии выборов срывать агитацию за условного Васю Пупкина, и дворники срывают. Иногда на митинг нужно определенное количество человек от компании или на всякие праздники, например на 9 Мая. У нас практика такая, что на каждый праздник разносятся подарки в отделы органа местного самоуправления. Это хорошая бутылка и коробка конфет - они массово закупаются и дарятся (по факту на деньги жителей, но списываются на другие расходы).

С властью лучше не спорить. Раз в две-три недели у мэра проходит совещание со всеми ЖКХ-шниками, в том числе и с управляющими компаниями. Там он раздает тумаки. Если масштаб проблемы большой и есть претензии со стороны Московской области, тогда договаривается уже представитель застройщика.

О миллионах прибыли

Чистая прибыль за год составляет порядка 40 миллионов рублей. Но в итоговой отчетности все не показывается: деньги просто списываются на определенные работы. В итоге показывается на 10–15 миллионов меньше. Наше законодательство в этом смысле несовершенно: управляющая компания показывает общий доход и общий расход, а распределение дохода и прибыль не видны.

Чтобы списать часть денег, заказываются разные работы. Но они проводятся только частично - например, это могут быть работы по благоустройству территории: все равно жители не поймут, сколько земли закупили и какой.

Руководство управляющей компании получает очень много, но со стороны все выглядит скромно. Насколько я знаю, зарплата генерального директора составляет порядка 500 тысяч рублей. Начальники отделов получают около 300–350 тысяч рублей.

Еще управляющая компания зарабатывает на агентских договорах со строителями. Поскольку мы обслуживаем новостройки, у входа в офис всегда много дистрибьюторов строительных организаций, которые предлагают свои услуги. Но по факту это приставучие таджики, которые приходят и говорят: «Давайте мы вам ремонт классный сделаем, сейчас фотки покажу». Самые умные компании заключают с нами агентский договор на таких условиях: если у них находится клиент, то компания перечисляет нам 15–20 % от суммы договора. Взамен они получают доступ в офис компании и могут грамотно подлизываться к жителям, которые сидят у нас в зале ожидания.

Управляющие компании не пользуются большой любовью у населения. Мы редко обращаем внимание на профессиональную и слаженную работу коммунальщиков – тепло и свет есть, мусор убирают, и ладно! Зато любые недочеты управляющих организаций моментально вызывают шквал народного гнева, особенно, если УК месяцами не торопятся с решением проблем. Тарифы на ЖКХ регулярно растут, и потребители рассчитывают, что качество коммунального обслуживания также будет улучшаться. Полезные факты, которые нужно знать об управляющих компаниях, читайте в нашей статье.

Факт 1. Управляющие компании начнут лицензировать

Плохие управляющие компании должны исчезнуть с рынка. Это – одна из главных целей новой системы лицензирования, которая ждет коммунальные организации с 1 января 2015 года. До мая всем УК придется получить лицензии на право осуществления своей деятельности. Документ будет бессрочным и обойдется в 50 тысяч рублей, но получить его будет не так просто. Чтобы пройти аттестацию УК должна:

• Обладать материально-техническими ресурсами для управления домом
• Не иметь административных взысканий от Госжилинспекции
• Иметь в штате сертифицированного руководителя, который сдал обязательный экзамен Минтруда

Выдачей лицензий займется региональный орган государственного жилищного надзора. Решение о судьбе каждой управляющей организации будет принимать специальная комиссия, на треть состоящая из представителей госорганов. Кроме того, в процессе аттестации будет создан федеральный реестр лицензий УК, в котором потребители смогут найти всю необходимую информацию об управляющей организации, которая претендует на обслуживание их дома. Прежде всего, это сведения о том, за сколько зданий несет ответственность организация, и есть ли у неё штрафы или предписания надзорных органов.

В идеале запуск механизма лицензирования должен очистить рынок услуг ЖКХ от непрофессиональных управленцев. По оценкам специалистов, минимум 10% УК не смогут пройти государственную аттестацию.

Факт 2. Лицензирование УК может стать проблемой

В отличие от чиновников Минтруда, независимые эксперты видят в грядущем лицензировании не только плюсы, но и минусы. Самые скептические прогнозы связаны с коррупционной составляющей этой процедуры – специалисты опасаются, что с рынка как раз исчезнут профессиональные УК, а на их место придут организации, аффилированные с государственными структурами. Иными словами, вместо повышения качества услуг ЖКХ аттестация может убить независимую конкуренцию в коммунальной сфере. Дополнительные расходы в виде вероятных взяток региональным комиссиям при этом автоматически лягут на плечи потребителей. Скорее всего, недобросовестная УК найдет способ заложить их в общедомовые траты или списать иным образом.

Другая проблема связана с обслуживанием зданий в аварийном и предаварийном состоянии. Авторы закона о лицензировании предлагают предусмотреть определенные поблажки для УК, которые решатся работать с ветхим фондом, но на деле эта схема пока не проработана. Если до мая управляющие компании не получат четких условий и дополнительных стимулов, такие дома могут массово остаться без жилконтор – коммерческие организации не захотят рисковать лицензией и брать на себя проблемные объекты.

Третий вопрос, который вызывает опасения у специалистов, - отсутствие какого-либо «переходного периода» при введении лицензирования, а также в момент принудительного лишения УК лицензии. Если руководство жилконторы будут дисквалифицировать и штрафовать по суду, не ясно, что должно мотивировать управляющего не бросить дом на произвол судьбы, а дождаться появления новой УК и аккуратно передать ей дела. Никакого временного специалиста, который мог бы взять на себя ответственность за обслуживание дома на промежуточном этапе, законом не предусмотрено.

Факт 3. Поменять управляющую компанию станет проще

Качество ЖКХ в целом по стране оставляет желать лучшего. В прошлом году граждане отправили в различные инстанции 170 тысяч жалоб на коммунальщиков. В подавляющем большинстве случаев после покупки недвижимости претензии связаны именно с управлением домом – УК разными способами увиливали от выполнения своих обязанностей или работали спустя рукава.

Сейчас, чтобы сменить управляющую компанию, потребуется провести общее собрание. Для этого инициативная группа жильцов должна заранее связаться со всеми соседями, организовать встречу в удобное время в удобном месте и подготовить убедительный перечень нарушений УК - отказ в предоставлении нужных документов или невыполнение указанных в договоре услуг. Если большинство соседей поддержат свержение неугодных коммунальщиков, договор с управляющей компанией может быть расторгнут. Но на деле, как правило, проще дождаться срока окончания действия этого документа.

В ходе реформы ЖКХ и введения лицензий избавиться от недобросовестной УК и заставить коммунальщиков качественно работать, теоретически, станет проще. По задумке Минстроя, процесс аннулирования лицензии будет запускаться в том случае, если по одному дому на управляющей компании «висит» хотя бы 2 административных постановления Госжилинспекции. С этого момента положение УК будет становиться всё более шатким. Однако принципиально, чтобы все предписания жилищных инспекторов были закреплены судебными постановлениями, на этом этапе могут возникнуть непредвиденные коррупционные факторы.

Как только в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными потребителями, органы жилищного надзора вправе подать иск в суд о полном аннулировании лицензии. А виновному руководителю коммунальщиков будет грозить дисквалификация и штраф в 500 тысяч рублей. После того, как коммунальщиков лишат лицензии, жители дома смогут нанять новую УК. Впрочем, Минстрой предлагает оставить за право вето на отзыв сертификата в случае, если они готовы дать жилконторе еще один шанс.

Факт 4. Управляющую компанию можно оштрафовать

Управляющие компании очень любят вести себя с собственниками жилья по-хозяйски: диктовать свои условия и выполнять обязательную работу под видом высочайшего одолжения. Но гражданам стоит иметь в виду: управдом – всего лишь наёмный работник, на которого, между прочим, распространяются требования закона «О защите прав потребителей». На деле это значит, что с коммунальщиков можно и нужно требовать денег: не только перерасчета за некачественно оказанные услуги, но и компенсации морального ущерба.

Причиненный вред обойдется УК в 50% от суммы, которую переплатил потребитель. К примеру, если в доме не было воды или отопления, а коммунальщики всё равно выставили счёт, они обязаны вернуть не только несправедливо полученные деньги, но и заплатить жильцу штраф в размере 50 % от этой суммы. Причем эти деньги жилконтора должна будет взять из собственных средств – по закону коммунальщики не вправе повышать квартплату после того, как были вынуждены заплатить штраф.

В подобных случаях официальные инстанции достаточно часто становятся на сторону потребителей, которые предоставляют доказательства нарушения своих прав. Судиться с УК имеет смысл, к примеру, из-за низкой температуры в квартире или вовремя не ликвидированной протечки кровли, из-за которой в квартире случился потоп. Потребитель может рассчитывать взыскать с коммунальщиков только сумму ущерба и штраф за моральный вред.

Факт 5. Вместо управляющей компании можно организовать ТСЖ

По мнению некоторых экспертов, введение лицензирования управляющих компаний может стимулировать развитие ТСЖ как более эффективной схемы заботы о многоквартирном доме. В отличие от УК, для товариществ собственников жилья никакой аттестации не предусмотрено – соседи смогут создавать такие некоммерческие структуры совершенно свободно и переходить к непосредственному управлению имуществом.

На первом этапе организовать ТСЖ сложнее, чем выбрать новую управляющую организацию, зато такая схема дает гораздо больше гарантий на будущее. На общем собрании все соседи принимают решение о создании товарищества и выбирают председателя из числа самых активных жильцов. Этот человек возьмет на себя все управленческие функции и ответственность, за что будет получать установленную зарплату.

Кроме председателя ТСЖ должно нанять грамотного бухгалтера, открыть банковский счёт и выбрать программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно, перезаключить все соглашения с поставщиками ресурсов и подрядными организациями по вывозу мусора, уборке, техобслуживанию и благоустройству территории. «Богатое» ТСЖ, образованное жителями сотен квартир, может позволить себе содержать собственный штат водопроводчиков, уборщиков или садовников, а более мелким конторам выгоднее нанимать подрядчиков для этих услуг. Главное преимущество, которое получают все жители здания после организации ТСЖ, - оперативный контроль над расходами и качеством работ. Грамотный председатель, который живет в доме, лично заинтересован в том, чтобы вовремя чинить трубы, выбирать профессиональных и недорогих подрядчиков, контролировать незаконные перепланировки, озеленять газоны и вывозить отходы. А некомпетентного начальника ТСЖ легко сменить.