Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция. Подробная инструкция создания тсж Функция тсж и управляющей организации в мкд

Выход простой - взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Почему мы должны управлять своим домом?

Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!

А как управлять своим домом?

Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)

• непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
• управление управляющей организацией;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
  Остановимся кратко на этих способах управления

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден - такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6-10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием. Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией. Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно - интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу. А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Где выход? Выход - управление ТСЖ!

Что такое ТСЖ? ТСЖ - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.

Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома. Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны. Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д. относится исключительно к компетенции общего собрания собственников - членов ТСЖ, и принимается когда за него проголосовало не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений.

Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ - это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме. Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы - «партия», вы - юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.

Вывод: в настоящее время управление ТСЖ - самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.

Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.

Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г. (О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.

Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет... стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту. Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.

Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям - берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.

Рано или поздно - по Жилищному кодексу РФ - собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.

Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.

Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.

При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.

В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:

• через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
• проведение собраний;
• распространение информационных материалов.

Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой. Невозможность сбора необходимого количества голосов (66,70% - что составляет 2/3 от общего числа голосов собственников помещений), из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома. Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.

При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей. Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени. При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет голосов собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.

Жители должны знать:

• Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
• Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.

Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398-1111 «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных

кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.

Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.

Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело только за главным - желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

По всем вопросам, связанным с созданием ТСЖ, их работой, проведением общих собраний и другим вопросам самоуправления Вы всегда можете обратиться в ГУ «ИС района Хорошево-Мневники» лично или по телефону +7 499 728-39-95.

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

Деятельность эта направлена на:

• обеспечение удобных ситуаций для проживания;
• сохранение имущества и его подобающее использование;
• предоставление разнообразных обитающим в доме жителям.

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.

Стандарт управления

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Новшества в законодательной базе запрещают создание ТСЖ на этапе застройки, а также воспрещает самим застройщикам непосредственно участвовать в создании товарищества собственников недвижимости.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Предусмотренные законом способы управления

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:

• управление специально созданным либо специализированным кооперативным объединением;
• управление посредством услуг управляющей организации.

Выбор варианта управления зависит от количества квартир в доме, дисциплинированности и платежеспособности жильцов, сложившихся отношений с ресурсопоставляющими организациями, наличия приборов учета, разнообразия управляющих организаций и прочего.

Согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати . В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально .

Создание предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц , которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.

Поскольку и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

С оздание ТСЖ целесообразно в домах со значительным количеством жителей.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты .

Все в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Обязательно ли выбирать способ управления?

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников , включая и тех, кто проголосовал против либо вовсе не принимал участия в собрании.

В любой момент коллектив жильцов может поменять форму управления многоквартирным домом.

Процедура созыва и проведения общего собрания сопряжена с множеством тонкостей. Так малейшая неточность может стать предлогом для управляющей организации оспорить претензии собственников в суде .

Самыми популярными доводами являются:

Как быть, если жильцы не приняли решение о способе управления?

Если с момента, когда решение о выборе способа управления должно было быть принято, прошел уже год, а жильцы так и не определились с формой управления, тогда органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию .

Для выбора управляющей компании проводится открытый конкурс , на котором любая организация может предложить свои услуги. Предлагаемые условия оцениваются с точки зрения выгоды и последствий для состояния дома.

Видео: Выбор варианта управления в многоквартирных домах

В видеосюжете разъясняется, какие способы управления многоквартирными домами существуют согласно действующему законодательству РФ.

Объясняется, почему выбор формы управления обязателен для жильцов многоквартирных домов, и как должна действовать администрация муниципального образования в случае непринятия собственниками помещений дома решения по данному вопросу.

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им .

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами ;
• Через создание ТСЖ или кооператива ;
• Управляющей компанией (УК) .

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления .

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной .

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать .

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы. .

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета .

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры .

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома .

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк .

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников .
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

по дисциплине: Жилищное право РФ

на тему: Управление многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья

Выполнил:

Казань 2009 г.

Способы управления многоквартирным домом.. 3

Непосредственное управление. 3

Понятие и особенности товарищества собственников жилья. 6

Устав товарищества собственников жилья. 8

Регистрация товарищества собственников жилья. 11

Органы управления товарищества собственников жилья. 14

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени (рис.1).

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре (рис 2).

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме (рис 3).

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст.780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Понятие и особенности товарищества собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Основным нормативным документом, регулирующим деятельность ТСЖ, сегодня является Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте законодатель попытался консолидировать регламентирующие нормы для целого комплекса правоотношений, возникающих в сфере оборота и использования жилых помещений.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья можно представить в виде следующей схемы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст.45-48 ЖК РФ. На общем собрании собственников жилых помещений согласно п.4 ст.44 ЖК РФ принимается решение о создании ТСЖ. . Создание и государственная регистрация ТСЖ осуществляется на основании ст.136 ЖК РФ. Высшим органом управления ТСЖ в соответствии с п.1 ст.145 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ. Членами ТСЖ признаются пожелавшие вступить в него собственники помещений многоквартирного дома. Общее собрание членов ТСЖ правомочно принимать решения по вопросам, определенным п.2 ст.145 ЖК РФ.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет Правление товарищества. Правление товарищества выбирается из членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет (ст.147 ЖК РФ).

ТСЖ является юридическим лицом, поэтому при заключении договоров выступает не как посредник между собственниками жилых помещений и третьими лицами, а как самостоятельная организация. Правление ТСЖ может избрать два варианта обслуживания многоквартирного дома:

Заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями;

Строить свои отношения с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями через выбранную управляющую компанию.

Устав товарищества собственников жилья

Правоустанавливающим документом товарищества собственников жилья выступает его устав. Для данного вида некоммерческих организаций он является единственным учредительным документом.

По общему правилу в учредительных документах юридического лица должны определяться его наименование, место нахождения, порядок управления деятельностью. Для некоммерческих организаций обязательным является отражение в уставе предмета и целей их деятельности.

Кроме того, в учредительных документах должны содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. Таким законом для товариществ собственников жилья является Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым в общем виде устав товарищества собственников жилья содержит следующие разделы:

цель и виды деятельности товарищества;

правовой статус товарищества;

право собственности на жилые и (или) нежилые помещения и общее имущество в товариществе;

образование и использование средств и фондов товарищества, участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;

область хозяйственной деятельности товарищества;

членство в товариществе;

права и обязанности товарищества;

права и обязанности членов товарищества;

порядок управления товариществом;

органы управления и контроля товарищества;

общее собрание членов товарищества;

правление товарищества;

председатель правления;

ревизионная комиссия (ревизор);

порядок реорганизации и ликвидации товарищества.

Согласно части четвертой статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть вторая статьи 135 Жилищного кодекса РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже само по себе является органом управления многоквартирным домом. Поэтому оно правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Форма проведения собрания может быть как очной, так и заочной.

Передача жилого фонда в собственность граждан поставила вопросы – а кто теперь будет отвечать за всё имущество в доме, с кого спросить за некачественное выполнение коммунальных услуг и кто будет делать ремонт в подъезде?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право:

1. От своего имени заключать договоры с организациями, оказывающими услуги, которые поддерживают «жизнь» многоквартирного дома, как жилого комплекса: коммунальные, по ремонту, содержанию, управлению, другие услуги, необходимые собственникам помещений в этом доме.
2. Составлять и утверждать смету на будущий период. В статьи расходов могут входить расходы на необходимый ремонт и содержание всего имущества в доме, проведение капитального ремонта или реконструкции, средства для резервного фонда, который формируется за счёт взносов от собственников, другие затраты, которые оговорены в уставе организации.
3. Устанавливать для каждого собственника сумму обязательного годового взноса на нужды товарищества и дома. Размер таких взносов, как правило, зависит от доли конкретного собственника в общей долевой собственности. Эти платежи устанавливаются на год и утверждаются членами ТСЖ.
4. Брать кредит в банке, как юридическое лицо, и использовать полученные средства для нужд дома и собственников.
5. Заключать от своего имени договоры с физическими лицами, которые выполняют различные услуги в интересах собственников.
6. Оплачивать эти услуги.
7. Продавать или обменивать имущество, которое принадлежит на праве собственности ТСЖ.

В обязанности ТСЖ входит:

1. Обеспечение санитарного, гигиенического и технического состояния дома в соответствии с действующими положениями и нормами.
2. Исполнение всех условий договоров, которые заключены с организациями и частными лицами, обеспечивающими содержание и ремонт дома.
3. Представление интересов всех собственников, на случай установления их гражданских прав на общее имущество в доме.

Законодательство

Товариществу собственников жилья посвящен раздел 6 ЖК РФ.

Примерно в 1993 году, сразу же после распада Советского Союза, стали образовываться первые товарищества. Возникла в законном регулировании их деятельности.

Был разработан от 15. 06. 1996 года № 72-ФЗ. Этот закон утратил свою силу с 01. 03. 2005 года, когда был введён в силу действующий ЖК РФ.

Функции ТСЖ

Для того, что выполнять определённые функции перед гражданами, владеющими помещениями в многоквартирных домах на праве собственности.

Основные

К основным функциям ТСЖ относится:

1. Контроль над деятельностью компаний, которые оказывают различный услуги собственникам жилья. То есть, контроль над коммунальными службами и предприятиями, оказывающими бытовые услуги (например, вывоз мусора или уборка снега).
2. Решение вопросов, касающихся ремонта и эксплуатации дома, очистки и уборки придомовой территории, включая дорожки и детские площадки, зоны отдыха и пешеходные зоны.
3. Обеспечение выполнения различных работ, согласно утверждённому на год плану.

В многоквартирном доме

Кроме основных функций, на ТСЖ есть функции ТСЖ в многоквартирном доме.

• контроль над организациями и частными лицами, которые поддерживают чистоту и порядок в подъездах, на лестницах и приквартирных холлах;
• предоставление различных услуг собственникам в их квартирах, а также выполнение этих услуг;
• обеспечение санитарного и технического состояния общедомового имущества;
• обеспечение собственников жилья паковочными местами и детскими площадками, если это говорено в уставе;
• выполнение других функций, которые прописаны в и утверждены на общем собрании.

Управляющего

Органами управления в ТСЖ являются:

• правление;
• общее собрание;

Когда не могут избрать председателя из числа собственников помещений в доме, то приглашают . Он работает по трудовому договору, работодателем по которому выступает ТСЖ. Функции председателя и управляющего несколько отличаются.

Функции управляющего следующие:

• обеспечивает нормальное функционирование все коммуникационных систем дома;
• взаимодействует с администрацией муниципального образования, к которому относится данный жилой дом;
• взаимодействует с подрядными организациями, которые выполняют различные работы в интересах собственников помещений в этом доме;
• сотрудничает с населением;
• сотрудничает с членами правления ТСЖ;
• подготавливает бюджет и смету на следующий год;
• взаимодействует с должниками по оплате взносов в ТСЖ;
• осуществляет другие функции, которые могут быть прописаны в уставе ТСЖ.

Правления

Правление избирается из числа собственников жилья в данном доме.

Оно выполняет следующие функции:

1. Ежегодно отчитывается перед общим собранием о проделанной за год работе/
2. Планирует работы на будущий год.
3. Разрабатывает смету расходов на будущий год и выносит её на обсуждение, с обязательной постатейной расшифровкой.
4. Контролирует соблюдение товариществом всех действующих норм и законов.
5. Ведет контроль над тем, чтобы члены ТСЖ вовремя вносили необходимые взносы, и чтобы не возникали долгосрочные долги.
6. Осуществляет управление домом или заключение договора на управление им.
7. Ведет наём работников и организаций для уборки дома и околодомовых территорий.
8. Выполняет другие функции, которые возложены на правление уставом ТСЖ.

Требования к председателю

Председателя правления ТСЖ избирают из собственников жилых помещений этого дома. Это основное условие, которое необходимо соблюдать при подборе кандидата на эту должность.

Согласно , он избирается на срок, который прописан в уставе. Он действует от имени товарищества без оформления дополнительных доверенностей.

Требования к председателю правления прописаны в уставе товарищества.

Это могут быть:

• наличие высшего экономического или юридического образования;
• опыт хозяйственной или административной работы от 3-ёх лет;
• наличие собственного автотранспорта.

К психологическим требованиям к будущему председателю можно отнести:

• коммуникабельность;
• стрессоустойчивость;
• умение добиваться своего законным путём;
• уверенность в себе;
• умение противостоять «напору» как членов ТСЖ, так и сторонних организаций;
• крепкое здоровье и активный образ жизни.

Прежде чем назначать кого-то на должность председателя, его необходимо ознакомить с его должностной инструкцией. В этом документе прописаны все основные обязанности человека, который будет занимать эту должность.

Также с председателем подписывается трудовой договор и ему выплачивается заработная плата, если это предусмотрено в уставе ТСЖ.

Ответственность